Aceitar Sucessos, Lda./ Engenharia

Análise de Desvios · Plano 208 · 25/09/2026

Edifício João das Regras · Rua de João das Regras, Porto

Análise de Desvios — Plano de Trabalhos Complementar (208 – Prorrogação)

Fiscalização · Planeamento vs. estado observado em obra

Data da inspeção

22/09/2026

Decorrido do plano

44,6%

Tarefas que já deveriam estar concluídas

38 de 56

Alertas críticos identificados

0.Informação geral

Empreitada	Edifício João das Regras — Rua de João das Regras, Porto
Dono de Obra	Velocity Investments
Empreiteiro	Norcep Construções, S.A.
Fiscalização	Aceitar Sucessos, Lda.
Planeamento de base	«Planeamento 208 revisão prorrogação.mpp» — Pedro Costa (Norcep)
Prazo objetivo (Norcep)	18/12/2026
Visitas de obra	22/09/2026 (geral, 28 fotografias) e 24/09/2026 (levantamento por piso, 185 fotografias)
Data do documento	Elaborado a 23/09/2026, atualizado a 25/09/2026

Comparação entre o planeamento enviado pela Norcep (Pedro Costa, ficheiro «Planeamento 208 revisão prorrogação.mpp», prazo objetivo 18/12/2026) e o estado observado em obra nas visitas de 22/09/2026 (geral, 28 fotografias) e 24/09/2026 (levantamento por piso, 185 fotografias).

1.Achados críticos

Crítico · Fornecimento

Revestimentos deckton não chegaram à obra

A tarefa 1.9.1 (14–19/08) já deveria estar concluída há cerca de cinco semanas. O material nem sequer chegou ao estaleiro. As tarefas 1.9.2 e 1.9.3 (Penthouse — Pavimentos e Parede IS) dependem diretamente desta em sequência fim-início, pelo que ficam bloqueadas em cadeia.

Crítico · Âmbito por esclarecer

Obra estrutural ativa numa zona não identificada no Plano 208

As fotografias da zona posterior do lote mostram escavação, cofragem e betonagem estrutural em curso a 22/09/2026 — fase anterior a acabamentos. O Plano 208 cobre apenas trabalhos de acabamento (14/07–18/12/26); não foi possível associar esta frente de obra a nenhuma tarefa do ficheiro. Recomenda-se esclarecer com a Norcep se se trata de âmbito adicional não refletido no plano, com risco direto sobre o prazo de 18/12/2026.

Atenção · Execução desigual

Acabamentos interiores por fração com avanço desigual

O grupo «Pinturas interiores» (27/07–14/09) já deveria estar concluído em todos os pisos. As fotografias mostram frações acabadas lado a lado com outras ainda em primário, com caixas elétricas por fechar e emassamento de tetos por lixar/pintar.

2.Registo fotográfico — visita de 22/09/2026

**Zona posterior do lote**Cofragem e betonagem estrutural em curso — sem correspondência clara no Plano 208.

**Zona posterior do lote (pormenor)**Armaduras e cofragem à vista; operários em atividade estrutural.

**Piscina**Revestimento e pedra artística aplicados, piscina cheia — conforme o plano.

**Fachada traseira**Pintura e guardas metálicas aplicadas nas varandas.

**Teto (emassamento)**Remendo de massa ainda visível junto à caixa elétrica, por lixar/pintar.

**Instalação elétrica**Quadro e pontos de luz preparados — fase inicial, conforme previsto.

**Fração A**Pintura interior concluída, caixilharia instalada.

**Fração B**Parede ainda em primário, caixa elétrica por fechar — mesmo grupo de tarefas que a Fração A.

**Pintura em curso**Aplicação de tinta ainda a decorrer em 22/09, 8 dias após a data de conclusão prevista para o grupo.

**Cantaria/revestimento decorativo**Aplicação de painel tipo escama em fachada — sem tarefa específica identificada no plano.

**Rés-do-chão**Junta de caixilho e isolamento por rematar junto ao pavimento exterior.

**Fachada — vista geral**Estado geral da fachada principal com guardas montadas.

3.Levantamento por piso — visita de 24/09/2026

185 fotografias, pastas «Piso 1» a «Piso 6».

Achado da atualização: Este levantamento por piso mostra que a ameaça real ao prazo de 18/12/2026 não é o deckton (que, segundo a rede de precedências recalculada, tem folga suficiente para não afetar a data final mesmo com várias semanas de atraso adicional), mas sim o Piso 6 — o piso menos avançado, ainda maioritariamente em gesso cartonado por pintar, e que está no caminho crítico das pinturas interiores. A «Encomenda de portas» é a outra tarefa por confirmar no caminho crítico.

Ver o documento «Balizamento» e o Gantt com desvios para a estimativa de conclusão recalculada.

Piso 1Atenção

Maioria das divisões ainda em gesso cartonado por pintar; algumas já concluídas.

**Divisão em fase de tosco**Pavimento em betão à vista, teto em gesso cartonado por rematar, materiais e entulho espalhados.

**Caixilharia de varanda montada**Vão de varanda já com caixilharia instalada; interior ainda por pintar e por limpar.

Piso 2Atenção

Mesmo padrão do Piso 1 — maioria das divisões por pintar.

**Sala em fase de tosco**Teto ainda com primário (verde) sobre gesso cartonado, pavimento em betão à vista.

**Instalação sanitária em tosco**Azulejo parcialmente aplicado, teto em gesso cartonado por fechar.

Piso 3Conforme

Grande maioria das divisões já pintadas (tom claro), pavimento e rodapés protegidos.

**Corredor pintado**Paredes e teto já pintados, pavimento protegido com papel de obra.

**Sala pintada com entregas de material**Fração em fase avançada; material em caixas armazenado no local.

Piso 4Atenção

Maioria das divisões pintada, mas ainda com trabalhos pontuais em curso (ex. abertura de roço em WC já pintada, impermeabilização por aplicar).

**Sala pintada**Fração em fase avançada, pavimento protegido.

**Roço para instalação elétrica**Operário a abrir roço numa divisão já pintada — trabalho pontual em curso apesar da pintura concluída.

Piso 5Atenção

Divisões repartidas entre já pintadas e ainda em gesso cartonado por pintar; execução a meio do grupo.

**Corredor pintado, pavimento por proteger**Paredes já pintadas mas pavimento ainda por proteger/rematar, equipamento de obra no local.

**Instalação sanitária em fase intermédia**Azulejo aplicado mas teto em gesso cartonado por rematar e pintar.

Piso 6Crítico

A maioria das divisões continua em gesso cartonado à vista, tetos com banda verde por rematar e pintar, WCs ainda em fase de tosco. É o piso menos avançado de todos e está no caminho crítico do prazo de 18/12.

**Parede em betão à vista, etiqueta "PISO 6"**Caixa elétrica exposta — fração ainda em fase de tosco.

**Divisão mais avançada do piso**Teto e paredes já rematados mas banheira ainda por instalar e zona da janela por concluir — faltam acabamentos mesmo nas divisões mais avançadas.

4.Plano vs. evidência em obra — tarefa a tarefa

Tarefa (Plano 208)	Janela planeada	Estado esperado a 22/09	Evidência recolhida	Avaliação
1.8 Piscina (instalações, revestimentos, pedra artística)	14/07 – 18/08/26	Deveria estar concluída	Foto 001: piscina cheia, revestimento e remates aplicados, sem sinais de trabalho em curso.	Conforme
1.5 Revestimentos fachada traseira (cerâmica, pintura, guardas)	14/07 – 06/08/26	Deveria estar concluída	Fotos 002/003: fachada pintada, guardas metálicas já montadas nas varandas.	Conforme
1.7 Revestimentos coberturas e terraços	14/07 – 14/09/26	Deveria estar concluída	Fotografias gerais de cobertura mostram remate e pavimento aplicados; não foi possível confirmar godo/lava vulcânica em todos os terraços.	Aparentemente conforme (verificação parcial)
1.3 Emassamento de tetos (pisos 1 e 2)	28/07 – 27/08/26	Deveria estar concluída	Foto 004: teto ainda com remendo de massa visível junto a caixa elétrica, por lixar/pintar.	Possível atraso pontual / acabamento por fechar
1.9.1 Revestimentos deckton	14/08 – 19/08/26	Deveria estar concluída	Material ainda não chegou à obra. Sem registo fotográfico de aplicação em nenhuma das 28 fotografias da visita.	Atraso crítico — cerca de 5 semanas sobre a data de conclusão prevista, aplicação ainda não iniciada
1.9.2 Penthouse Pavimentos	20/08 – 28/08/26	Deveria estar concluída	Depende diretamente (FS) da tarefa 1.9.1. Sem evidência de arranque.	Bloqueada pelo atraso do deckton
1.9.3 Penthouse Parede IS	31/08 – 04/09/26	Deveria estar concluída	Depende diretamente (FS) da tarefa 1.9.2. Sem evidência de arranque.	Bloqueada em cadeia pelo atraso do deckton
1.6 Pinturas interiores (pisos 3 a 2, garagem e zonas comuns)	27/07 – 14/09/26	Deveria estar concluída	Fotos 009/014: frações com pintura concluída e em aplicação em simultâneo. Fotos 012/015: paredes por pintar (primário) e caixas elétricas ainda abertas.	Execução desigual entre frações — parte do grupo por fechar 8 dias após a data de conclusão prevista
Zona técnica / obra estrutural em área posterior do lote	Sem correspondência direta e inequívoca no Plano 208	—	Fotos 006/007: escavação, cofragem e betonagem estrutural em curso no dia da visita, com operários e equipamento ativos.	Achado crítico — obra em fase estrutural onde o Plano 208 pressupõe apenas acabamentos; requer esclarecimento da Norcep sobre âmbito e prazo
Cantarias / revestimento decorativo de fachada («escamas»)	Sem tarefa específica identificada no Plano 208	—	Foto 017: aplicação de revestimento decorativo tipo escama em painel de fachada, em fase avançada.	Em curso, sem termo de comparação direto no plano fornecido
Acabamentos de rés-do-chão / remates de caixilharia exterior	Sem tarefa específica identificada com confiança	—	Foto 027: junta de caixilho por rematar, isolamento e cablagem à vista junto ao pavimento exterior.	Acabamento por concluir
1.18 Instalações elétricas (luminárias e aparelhagem)	21/09 – 06/11/26	Deveria estar em curso (arrancou há 1 dia)	Foto 016: quadro elétrico e tetos com pontos de luz preparados mas ainda por ligar/fechar.	Conforme a fase inicial prevista

5.Recomendações

Exigir à Norcep uma data de entrega confirmada para o deckton, por escrito, com plano de recuperação para as tarefas 1.9.1 a 1.9.3 (Revestimentos deckton e Penthouse — Pavimentos/Parede IS).
Esclarecer o âmbito da obra estrutural observada na zona posterior do lote — confirmar se está coberta pelo Plano 208 ou se é trabalho adicional não refletido no ficheiro, e obter uma estimativa de prazo específica para essa frente.
Pedir um ponto de situação por fração (não apenas por tarefa) para as pinturas interiores e emassamento de tetos, já que a data de conclusão global do grupo (14/09) foi ultrapassada com frações ainda por fechar.
Tratar a data de 18/12/2026 como otimista enquanto os pontos acima não forem esclarecidos — o efeito cumulativo dos atrasos já identificados (deckton + zona estrutural) ainda não está refletido numa nova data de conclusão por parte da Norcep.
Repetir este exercício de verificação fotográfica a cada visita de obra, cobrindo sistematicamente as zonas sem evidência nesta ronda (ex.: 1.10 Portas CF, 1.16 Elevador, 1.19/1.20 Instalações mecânicas e de água).

6.Nota metodológica

Esta análise cruza o ficheiro de planeamento fornecido pela Norcep (Pedro Costa) com duas rondas de evidência fotográfica — 28 fotografias da visita geral de 22/09/2026 («2026 S39») e 185 fotografias do levantamento por piso de 24/09/2026 (pasta «JdR», Pisos 1 a 6). Não foram assumidos dados de execução (%) que não constassem destas fontes; tarefas sem fotografia correspondente numa ronda não são avaliadas nessa ronda e ficam marcadas como «sem verificação nesta visita» na tabela acima quando aplicável. As correspondências entre fotografias e tarefas específicas do plano foram feitas por inspeção visual e podem estar sujeitas a confirmação em obra.

Edifício João das Regras — Rua de João das Regras, Porto · Norcep Construções, S.A. · Fiscalização: Aceitar Sucessos, Lda. · Dono de Obra: Velocity Investments
Elaborado a partir de «Planeamento 208 revisão prorrogação.mpp» e das pastas de fotografias «2026 S39» (22/09) e «JdR» (24/09).

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